Mengenal Jenis Sertifikat

Apabila Anda ingin membeli rumah atau properti, Anda wajib mengerti dan memahami jenis-jenis sertifikat untuk rumah atau properti yang akan Anda beli nantinya. Sertifikat tersebut memiliki tujuan utama agar kita sebagai warga negara tertib dalam administrasi. Informasi mengenai jenis sertifikasi rumah dan peraturan terkait agrarian diatur dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.

Berikut 5 jenis sertifikat rumah dan properti yang paling umum dan digunakan masyarakat :

1. Sertifikat Hak Milik (SHM)

Hak milik adalah jenis kepemilikan rumah yang paling kuat dan penuh serta dapat dialihkan (dijual, dihibah, atau diwariskan) secara turun temurun. Sertifikat Hak Milik adalah sertifikat atas kepemilikan penuh hak lahan dan/atau tanah yang dimiliki pemegang sertifikat tersebut. SHM sering disebut sertifikat yang paling kuat karena pihak lain tidak akan campur tangan atas kepemilikan tanah atau lahan tersebut. Tanah dengan sertifikat SHM  hanya boleh dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Jadi orang asing atau berkebangsaan selain Indonesia tidak dapat memiliki tanah bersetifikat SHM. Jika terjadi suatu masalah dengan tanah yang bersetifikat SHM, maka pemilik (nama yang tercantum dalam SHM) adalah pihak yang dianggap sebagai pemilik yang sah berdasarkan hukum. Tentu saja jika melihat karakteristiknya, tanah dengan sertifikat SHM adalah tanah dengan nilai yang paling tinggi (mahal). Jadi jika Anda berinvestasi properti, tanah atau lahan dengan SHM tentu memiliki nilai yang bagus.

Keuntungan tanah dengan sertifikat SHM adalah :

1. Dapat diwariskan secara turun temurun.
2. Sertifikat yang paling kuat dan penuh.
3. Hak milik dapat diperjual belikan.
4. Hak milik dapat dijadikan agunan untuk kredit.
5. Tidak ada batas waktunya.

Tanah dengan status hak milik dapat hilang jika terjadi salah satu kejadian berikut :

• Tanah jatuh kepada negara, karena : pencabutan hak, penyerahan dengan sukarela oleh pemilik, karena ditelantarkan, pewarisan tanpa wasiat kepada orang asing (tidak dimiliki oleh WNI)
• Tanah musnah

2. Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS)

Pada prakteknya SHSRS berlaku pada kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau apartemen (rumah susun) yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama.

Karakteristik Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS ) adalah :

1. Hak milik atas satuan rumah susun bersifat perorangan dan terpisah.
2. Pada sebuah bangunan apartemen atau rumah susun, tentu saja ada bagian seperti taman, lahan parkir yang menjadi kepemilikan bersama. Bagian bersama tersebut dikenal dengan istilah bagian bersama, tanah bersama atau benda bersama. Tentu saja bagian-bagian bersama terpisah dari kepemilikan suatu rumah susun. Istilah kerennya adalah strata title. Definisi strata title adalah sistem pembagian tanah dan bangunan dalam satuan unit.
3. Jangka waktu strata title mengikuti status tanah tempat bangunan apartemen berdiri. Jika menggunakan status HGB, maka pada akhir masa haknya semua orang pemilik strata title harus bersama-sama memperpanjang HGB tanah.
4. Jika status tanah SHM, berarti bangunan hanya boleh dimiiki oleh Warga Negara Indonesia.

3. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Hak Guna Bangunan (HGB) atau Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) merupakan hak atas seseorang untuk mendirikan dan memunyai bangunan-bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri. Tanah tersebut dapat berupa tanah yang dimiliki oleh pemerintah ataupun tanah yang dimiliki perseorangan atau badan hukum. Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) ini berlaku hingga 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga batas waktu 20 tahun. Berdasarkan Peraturan Undang-Undang Pasal 36 ayat (1) UUPA, hak guna bangunan dapat dimilki oleh setiap WNI dan badan hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan :

1. Tidak Membutuhkan Dana Besar
2. Peluang Usaha Lebih Terbuka. Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama.
3. Bisa dimiliki oleh Non WNI
4. Kerugian membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan
5. Jangka Waktu Terbatas
6. Tidak Bebas

Tanah yang dikuasai langsung oleh pemerintah dapat menjadi hak guna bangunan berdasarkan penetapan pemerintah. Sedangkan tanah milik dapat menjadi HGB karena adanya perjanjian otentik antara pemilik tanah dengan pihak yang akan memperoleh HGB.

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) ini dinyatakan tidak berlaku lagi ketika :

1. Jangka waktunya berakhir;
2. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
3. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4. Dicabut untuk kepentingan umum;
5. Ditelantarkan;
6. Tanahnya musnah; atau
7. Orang atau badan hukum yang mempunyai HGB namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGB tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

4. Girik atau Petok

Tanah dengan jenis surat Girik atau Petok sebenarnya bukan merupakan administrasi desa. Ingat girik atau petok bukan sertifikat kepemilikan tanah. Girik atau petok hanya berfungsi untuk menunjukkan penguasaan atas lahan dan keperluan perpajakan.

Di dalam surat girik atau petok terdapat nomor, luas tanah, dan pemilik hak karena jual beli maupun warisan. Umunya surat girik atau petok disertai dengan Akta Jual Beli atau Surat Waris.

5. Akta Jual Beli (AJB)

AJB bukan sertifikat rumah, melainkan perjanjian jual beli dan salah satu bukti pengalihan hak atas tanah (akibat dari jual beli). AJB dapat terjadi dalam berbagai bentuk kepemilikan tanah bagi pembuatnya (pacta sun servanda), baik Hak Milik, Hak Guna Bangunan, maupun Girik. Bukti kepemilikan berupa AJB biasanya sangat rentan terjadinya penipuan AJB ganda.

1. AJB di atas tanah SHM yang belum dipecah
2. Sering terjadi kasus ini, jika Anda membeli tanah kavling, dan pemilik kavling tidak ingin terbebani biaya pemecahan sertifikat. Pemilik kavling akan menawarkan pembeli untuk mengurus pemecahan sertifikat. AJB tipe ini adalah yang paling aman dan perlu kepastian dari Kantor BPN bahwa SHM tanahnya adalah asli.
3. AJB di atas HGB
4. AJB tipe ini mirip seperti tipe pertama, hanya saja pembeli tidak akan memiliki hak milik tetapi hanya hak guna bangunan (HGB).
5. AJB di atas tanah Eigendom, Girik, atau Petok

Tanah Eigendom, Girik, atau Petok seharusnya segera dikonversi menjadi SHM. Sangat tidak disarankan melakukan AJB di atas tanah yang belum dikonversi menjadi SHM.